Türkiye'de miras ortaklığının giderilmesi: İzale-i şuyu

Türkiye'de miras ortaklığının giderilmesi: Öncelikle bilinmesi gerekenler

Birden fazla mirasçı Türkiye'de birlikte bir taşınmaz veya tereke değeri edindiğinde uygulamada sıklıkla tıkanma yaşanır: Bir mirasçı satmak, diğeri elde tutmak ister; bir başkası ise hiç yanıt vermez. İlgili hukuki hizmetimiz →

Bu hallerde mesele yalnızca mirasçılık belgesi olmaktan çıkar. Ortak mülkiyetin veya tereke ortaklığının nasıl sona erdirileceği belirleyici olur. Türkiye'de buna genellikle Ortaklığın Giderilmesi veya geleneksel adıyla İzale-i Şuyu olarak ifade edilir.

Özetle: Mirasçılar Türkiye'deki bir taşınmaz hakkında anlaşamıyorsa önce dava dışı çözüm araştırılmalıdır. Anlaşma sağlanamıyorsa ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir.

Miras ortaklığı ve taşınmaz: Davadan önce arabuluculuk

Mirasçılık belgesi, tapu, takyidatlar, kullanım ve paylar eksiksiz netleştirilmelidir.
Aynen taksim, bedel ödenerek pay devralınması veya birlikte satış seçenekleri müzakere edilmelidir.
1 Eylül 2023'ten itibaren taşınmaz ortaklığının giderilmesi davalarından önce kural olarak zorunlu arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır.
Arabuluculukta anlaşılamazsa Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılır: Aynen taksim veya bu uygun değilse satış ve bedelin paylaştırılması.

Kullanım tazminatı, yatırımlar, kiralar, vergiler ve takyidatlar önceden bir hesap tablosunda toplanmalıdır.

Resmî dayanaklar

Miras ortaklığının giderilmesi ne anlama gelir?

Mirasın açılmasıyla birden fazla kişi bir malvarlığında birlikte hak sahibi olabilir. Bu durum özellikle Türkiye'deki taşınmazlarda görülür. Tüm mirasçılar anlaştığı sürece intikal, kullanım, yönetim veya satış birlikte yürütülebilir.

Bir mirasçının işlemleri engellemesi, kendisine ulaşılamaması veya farklı beklentiler bulunması halinde sorun doğar. Bu durumda ortaklığın sona erdirilmesi gerekebilir.

Taşınmazlarda bunun uygulamadaki karşılığı, anlaşma ile devir veya satış yapılması yahut ortaklığı sona erdirmek için yargı yolunun değerlendirilmesidir.

İzale-i şuyu ne zaman gündeme gelir?

Ortaklığın giderilmesi özellikle şu durumlarda gündeme gelebilir:

Birden fazla mirasçıya Türkiye'de bir taşınmaz kalması.
Bir mirasçının satmak istemesine rağmen diğerlerinin satışı engellemesi.
Bir mirasçının diğerlerine karşılık ödemeden taşınmazı tek başına kullanması.
Mirasçıların satış bedeli, emlakçı, kullanım veya yönetim konusunda anlaşamaması.
Bir mirasçının yurt dışında bulunması, ulaşılamaz olması veya vekâletname vermemesi.
Taşınmazın sürekli gider, vergi veya uyuşmazlık doğurması.
Bazı mirasçıların pay bedelleri ödenerek ayrılmasının anlaşma eksikliği nedeniyle gerçekleşememesi.

Derhal dava açmanın uygun olup olmadığı somut olaya bağlıdır. Çoğu zaman planlı bir dava dışı hazırlık daha uygun ilk adımdır.

Önce dava dışı çözüm değerlendirilmelidir

Dava açılmadan önce anlaşma olanağı incelenmelidir. Bu yol daha hızlı, daha az masraflı ve ekonomik bakımdan daha uygun olabilir.

Dava dışı çözüm seçenekleri şunlardır:

Taşınmazın birlikte satılması
Bir mirasçının pay bedelinin diğerleri tarafından ödenmesi
Kullanım ve giderler hakkında mirasçılar arasında anlaşma yapılması
Belirli payların devredilmesi
Ortak onayla bir emlakçının görevlendirilmesi
Satış veya yönetim için bir kişiye vekâlet verilmesi

Anlaşma gerçekçiyse yazılı ve hukuken sağlam biçimde hazırlanmalıdır. Bir mirasçı yalnızca zaman kazanıyorsa veya her türlü katılımı reddediyorsa dava yolu gerekli olabilir.

Mahkeme yoluyla ortaklığın giderilmesi

Dava dışı çözüm mümkün değilse Türkiye'de ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Taşınmazlarda esas mesele, aynen bölüşmenin mümkün olup olmadığı veya satış gerekip gerekmediğidir.

Mahkeme taşınmazı, tapu durumunu ve dosyanın koşullarını inceleyerek ortaklığın nasıl sona erdirileceğini değerlendirir. Fiilı bölünme mümkün veya uygun değilse satış gündeme gelebilir.

Mahkeme yoluyla satış her zaman ekonomik açıdan en iyi sonucu sağlamaz. Bu nedenle önceden daha uygun koşullarla anlaşmalı satış yapılıp yapılamayacağı araştırılmalıdır.

Süreç: Türkiye'de miras ortaklığının giderilmesi

İzlenecek yol somut olaya bağlıdır. Genellikle aşama aşama ilerleyen sistemli bir inceleme yapılır:

1. Tapunun incelenmesi Önce tapuda kimlerin kayıtlı olduğu ve hangi payların söz konusu olduğu belirlenir.

2. Mirasçılık sıfatının belirlenmesi Veraset ilamı, miras payları ve mevcut tereke belgeleri incelenir.

3. Hedefin belirlenmesi Satış, pay bedelinin ödenmesi, kullanım, yönetim veya dava yoluyla ortaklığın giderilmesi seçenekleri değerlendirilir.

4. Anlaşma girişimi Diğer mirasçılarla iletişim kurulur; vekâletnameler ve dava dışı çözümler incelenir.

5. Davanın hazırlanması Anlaşma sağlanamazsa belgeler, yetki, değer, vekâletname ve dava dilekçesi hazırlanır.

6. Satış bedelinin paylaştırılması Satış veya anlaşmadan sonra paylar ve masraflar dikkate alınarak dağıtım incelenir.

Hangi belgeler gereklidir?

Gerekli belgeler somut olaya bağlıdır. Sıklıkla önem taşıyanlar şunlardır:

Taşınmaza ilişkin tapu belgeleri veya sicil bilgileri
Veraset ilamı veya mirasçılık belgesi
Mirasbırakanın ölüm belgesi
Mirasçıların kimlik veya pasaportları
Diğer mirasçılara ve miras paylarına ilişkin bilgiler
Taşınmazın kullanımına ilişkin bilgiler
Giderler, vergiler, tadilatlar veya kira gelirlerine ilişkin belgeler
Mevcut vekâletnameler
Gerektiğinde yabancı belgelerin apostili ve onaylı tercümesi

Taşınmazlarda güncel tapu durumu belirleyicidir. Taşınmazın tamamı her zaman terekeye ait olmayabilir; bazen yalnızca bir pay mirasa konu olur.

Türkiye'deki taşınmazlarda yaygın uyuşmazlıklar

Miras ortaklığının giderilmesi dosyalarının büyük bölümü taşınmazlarla ilgilidir. Evler, daireler, arsalar ve yazlıklar özellikle uyuşmazlık doğurabilir.

Yaygın uyuşmazlık konuları:

Bir mirasçının taşınmazı tek başına kullanması
Bir mirasçının satmak istemesine karşın diğerinin istememesi
Taşınmazın değeri hakkında farklı görüşler bulunması
Bir mirasçının payı için aşırı yüksek bedel istemesi
Giderlerin, vergilerin veya tadilat masraflarının paylaşılmaması
Kira gelirlerinin şeffaf biçimde dağıtılmaması
Yurt dışındaki mirasçının işlemlere katılmaması

Türkiye'de taşınmaz mirasına ilişkin hizmetimiz →

Satış mı, aynen taksim mi?

Taşınmazın aynen bölüşülmesi veya satılması; türüne, yerine, büyüklüğüne ve hukuken bölünebilirliğine bağlıdır. Pek çok dairede veya müstakil evde uygun bir aynen taksim uygulamada mümkün değildir.

Aynen taksim mümkün değilse satış değerlendirilir. Anlaşmalı satış ekonomik açıdan çoğu zaman çekişmeli yargısal satışa göre daha öngörülebilirdir. Bu nedenle fiyat, emlakçı, vekâletname ve masraflarda anlaşma olanağı erken incelenmelidir.

Mirasçılar Almanya'da yaşıyorsa ne olur?

Türkiye bağlantılı miras ortaklıklarında mirasçılar sıklıkla Almanya, Avusturya veya İsviçre'de yaşar. Süreç pek çok durumda uygun bir vekâletnameyle hazırlanabilir ve takip edilebilir.

Vekâletnamenin somut amacı kapsaması önemlidir. Mirasçılık belgesi, tapu, satış, dava, vergi ve para ödemesi için farklı yetki ifadeleri gerekebilir.

Yabancı belgelerin Türkiye'de kullanılması için çoğu zaman apostil ve onaylı tercüme gerekir. İsim farklılıkları, evlilik soyadı, özel harfler ve sicil bilgileri de erken aşamada kontrol edilmelidir.

Masraflar, süre ve riskler

Masraf ve süre somut dosyaya göre önemli ölçüde değişir. Mirasçı sayısı, tapu durumu, taşınmaz değeri, uyuşmazlık, yurt dışı tebligatlar, bilirkişi incelemesi, satış aşamaları ve kanun yolları belirleyicidir.

Genel geçer taahhütlerde bulunmuyoruz. Belgeler incelendikten sonra anlaşmanın gerçekçi olup olmadığı veya dava hazırlanmasının gerekip gerekmediği daha sağlıklı değerlendirilebilir.

Mirasçıların kaçınması gereken yaygın hatalar

Gereğinden uzun beklemek Taşınmazla ilgili işlemler tıkanır, giderler işlemeye devam eder ve mirasçıların tutumları değişebilir.

Yol haritası oluşturmadan dava açmak Değer, satış, masraflar, vekâletname ve alternatifler incelenmeden yargılamaya başlanması.

Tapuyu incelememek Tapu durumu veya paylar netleşmeden taşınmaz hakkında uyuşmazlık yürütülmesi.

Vekâletnameyi dar düzenlemek Vekâletnamenin bir işleme yetmesine rağmen satış, dava, vergi veya ödeme için yeterli olmaması.

Ortaklık giderildikten sonra ne olur?

Ortaklık giderildikten veya satış yapıldıktan sonra bedel, giderler, vergiler ve paylar doğru hesaplanmalıdır. Somut olaya göre yurt dışına havale, vergi belgeleri ve diğer miras paylaşım işlemleri de önem taşıyabilir.

İlgili hizmet sayfaları:

Erbrecht Türkei nasıl destek olur?

Türkiye'deki tıkanmış miras ortaklıklarında ve miras kalan taşınmazlarda, özellikle mirasçılar farklı ülkelerde yaşıyorsa, Almanca iletişim kuran mirasçılara destek sunuyoruz.

Tapu, mirasçılık belgesi, miras payları ve diğer mirasçıların incelenmesi
Satış, pay bedelinin ödenmesi veya dava yoluyla ortaklığın giderilmesi için yol haritası
Vekâletname, apostil ve tercümenin hazırlanması
Diğer mirasçılarla iletişim ve dava dışı çözüm girişimleri
Ortaklığın giderilmesi davasının hazırlanması
Satış, bedelin paylaştırılması ve miras işlemlerinin takibi

Türkiye'de miras ortaklığının giderilmesine ilişkin sık sorulan sorular

Türkiye'de miras ortaklığı sona erdirilebilir mi?

Evet. Mirasçılar bir taşınmaz veya ortak tereke değeri hakkında anlaşamıyorsa, somut olaya göre dava dışı çözüm veya ortaklığın giderilmesi davası değerlendirilebilir.

İzale-i şuyu ne demektir?

İzale-i şuyu, ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesinin geleneksel adıdır. Günümüzde daha çok ortaklığın giderilmesi terimi kullanılır.

Taşınmaz mutlaka satılmalı mıdır?

Her zaman değil. Mirasçılar anlaşırsa pay bedelinin ödenmesi, pay devri veya başka bir uzlaşma mümkün olabilir. Anlaşma sağlanamazsa dava kapsamında satış gündeme gelebilir.

Süreci Almanya'dan takip ettirebilir miyim?

Pek çok durumda uygun vekâletnameyle temsil sağlanabilir. Bizzat katılım gerekip gerekmediği somut olaya, belgelere ve işleme bağlıdır.

Bir mirasçı engel olursa ne olur?

Önce dava dışı çözüm olanağı araştırılmalıdır. Bir mirasçı sürekli olarak katılımdan kaçınıyorsa ortaklığın giderilmesi için yargı yolu incelenebilir.

En önemli ilk adım nedir?

Önce tapu durumu, mirasçılık sıfatı, paylar, mirasçıların hedefleri ve mevcut vekâletnameler incelenmelidir. Ardından müzakere veya dava yolunun hangisinin uygun olduğu belirlenebilir.