TÜRKİYE MİRAS HUKUKU

Türkiye'de taşınmaz mı miras kaldı? Tapu, intikal ve miras payınız

Türkiye'de daire, ev, arsa veya paylı mülkiyet hissesi miras kalan, Almanya'da yaşayan mirasçılar için Almanca avukatlık desteği.

Mirasçılık belgesi, veraset ve intikal vergisi, tapuda intikal, mirasçılarla koordinasyon, satış ve tereke işlemlerini takip ediyoruz.

+49 711 9533 85 68 Miras konunuzu bağlayıcı olmayan bir ön başvuru ile anlatın

Kısa yanıt: Türkiye'de miras kalan taşınmaz için ne yapılır?

Türkiye'de bir taşınmaz miras kaldıysa önce mirasçıların kimler olduğu ve miras payları belirlenmelidir. Uygulamada bunun için genellikle Türk mirasçılık belgesi veya veraset ilamı gerekir.

Ardından vergi işlemleri ve tapu sicilinde intikal gelir. Bu işlem genellikle tapuda intikal olarak adlandırılır. Satış, kiralama, yönetim, paylaşım veya mirasçılar arasında devir gibi birçok hedef bundan sonra sağlıklı biçimde gerçekleştirilebilir.

Tipik dosyalar

Anne veya babadan Türkiye'de bir daire, ev ya da arsa kalması.
Birden fazla kardeşin bir taşınmaza birlikte mirasçı olması.
Mirasçıların Almanya'da yaşaması ve süreci Almanya'dan yönetmek istemesi.
Taşınmazın satılması, kiralanması, devredilmesi veya paylaşılmasının istenmesi.
Bir mirasçının intikali veya satışı engellemesi.
Tapu bilgilerinin, vergi yükümlülüklerinin veya mülkiyet paylarının belirsiz olması.

Mesleki sorumluluk: Avukat Ibrahim Halil Koyuncu, LL.M. · İnceleme tarihi: 31 Temmuz 2026

Miras yoluyla tapuda intikal nedir?

Tapu, taşınmaz sicilini veya bu sicile ilişkin belgeyi ifade eder. Miras yoluyla intikal, miras kalan mülkiyetin mirasçılar adına tescilidir. Bu nedenle Türkiye'de bir taşınmaz miras kaldığında tapu intikali temel adımdır.

Mirasçılığın ispatı Önce mirasçılık sıfatı ve miras payları kanıtlanmalıdır. Bunun için çoğu zaman Türk mirasçılık belgesi gerekir.

Vergi işlemleri Tapuda intikalden önce veraset ve intikal vergisi beyannamesi, değerleme ve ek belgeler gerekebilir.

Tapuda tescil Şartlar sağlandığında miras kalan taşınmaz yetkili tapu müdürlüğünde mirasçılar adına tescil edilir.

Türkiye'de miras kalan taşınmazlarda süreç

Tapuda intikal tek başına ele alınmamalıdır. Mirasçılık belgesi, vergi, vekâletname, diğer mirasçılar ve taşınmaza ilişkin sonraki hedef birlikte planlanmalıdır.

1. Dosyanın alınması Kimin vefat ettiğini, kimlerin mirasçı olabileceğini, mirasçıların nerede yaşadığını ve Türkiye'de hangi taşınmazın söz konusu olduğunu belirliyoruz.

2. Tapu ve belge incelemesi Tapu bilgilerini, mülkiyet paylarını, olası paydaşları, mevcut belgeleri ve aile ile nüfus kayıtlarını inceliyoruz.

3. Mirasçılık belgesi Tapu müdürlüğü nezdinde mirasçılık sıfatını ve miras paylarını kanıtlamak için çoğu zaman Türk mirasçılık belgesi gerekir.

4. Vergi işlemlerinin hazırlanması Somut olaya göre veraset ve intikal vergisi beyannamesi, değerleme, ödeme veya ilişik kesme belgeleri ve ek belgeler hazırlanmalıdır.

5. Tapuda intikal Şekli şartlar sağlandığında taşınmaz yetkili Türk tapu müdürlüğünde mirasçılar adına tescil edilir.

6. Satış, kullanım veya paylaşım Tescilden sonra taşınmazın satılması, kiralanması, yönetilmesi, elde tutulması veya mirasçılar arasında düzenlemeye konu edilmesi değerlendirilebilir.

Türkiye'deki taşınmaz işlemlerini Almanya'dan yürütmek

Birçok mirasçı Almanya'da yaşar ve her işlem için Türkiye'ye seyahat edemez veya etmek istemez. Pek çok durumda hazırlık ve uygulama uygun bir vekâletnameyle takip edilebilir.

Vekâletnamenin planlanan süreci yeterince kapsaması önemlidir. Dar kapsamlı bir vekâletname daha sonra tapuda intikal, vergi işlemleri, satış, banka işleri veya mirasçılar arasındaki düzenlemelerde gecikmelere yol açabilir.

İşlem sırası neden önemlidir?

Mirasçılık sıfatı, vergi ve tapu durumu henüz netleşmemişken miras kalan taşınmazın satışını sağlıklı biçimde hazırlamak genellikle mümkün değildir. Banka veya satış bedeliyle ilgili konular da çoğu zaman mülkiyet durumunun açıklığa kavuşturulmasına bağlıdır.

Süreci gereksiz adımlar atılmadan, taşınmaz üzerinde hukuken ve fiilen işlem yapılabilecek şekilde yapılandırıyoruz.

Genellikle hangi belgeler gereklidir?

Mirasbırakanın ölüm belgesi
Nüfus ve aile sicili kayıtları
Mirasçıların kimlik suretleri veya pasaportları
Tapu belgeleri veya taşınmazın bulunduğu yere ilişkin bilgiler
Paydaşlar, miras payları veya önceki devirler hakkında bilgiler
Daha önce alınmışsa Türk mirasçılık belgesi
Varsa Alman mirasçılık belgesi veya Alman miras belgeleri
Varsa vasiyetname veya miras sözleşmesi
Gerektiğinde vekâletname, apostil ve onaylı tercüme

Eksik bilgilerle de başlanabilir

Birçok müvekkilimiz başlangıçta tapu bilgilerinin tamamına sahip değildir. Sonraki adımları planlamak için ilk aşamada il, ilçe, adres, bilinen paydaşlar veya eski belgelere ilişkin bilgiler çoğu zaman yeterli olabilir.

İlk incelemeden sonra hangi belgelerin zorunlu olduğunu ve hangi bilgilerin daha sonra yetkili makamlar veya ilgili kişiler aracılığıyla açıklığa kavuşturulması gerektiğini belirtiyoruz.

Satış, yönetim ve diğer mirasçılar

Tapuda intikalden sonra çoğu zaman asıl pratik soru ortaya çıkar: Miras kalan taşınmaz ne olacaktır?

Taşınmazın satışı

Taşınmaz satılacaksa mülkiyet durumu, vekâletnameler, diğer mirasçılar, vergi konuları ve satış süreci dikkatle hazırlanmalıdır.

Diğer mirasçılar ve miras ortaklığı

Birden fazla mirasçı varsa kullanım, satış, giderler, satış bedelinin paylaşımı ve katılım koordine edilmelidir. Engellemelerde hukuki çözüm yollarını inceliyoruz.

Miras ortaklığı →

Türkiye'de taşınmaz ve veraset ve intikal vergisi

Vergi işlemleri

Vergi yükümlülüklerinin yerine getirilmesi sonraki tapu veya satış işlemleri için ön koşul olabilir. Somut olayda hangi adımların gerekli olduğunu inceliyoruz.

Miras vergisi →

Türkiye'de miras kalan taşınmazlarda sık görülen sorunlar

Birçok gecikme; mirasçılık belgesi, vergi, vekâletname, tapu bilgileri ve diğer mirasçıların baştan birlikte ele alınmamasından kaynaklanır.

Belirsiz tapu bilgileri Adres, parsel, paylı mülkiyet hisseleri veya önceki maliklerin tam olarak bilinmemesi.

Mirasçılık belgesinin eksikliği Kullanılabilir bir Türk mirasçılık belgesi bulunmadığında tapuda intikal aksayabilir.

Vergi kaynaklı gecikmeler Veraset ve intikal vergisi, değerleme veya gerekli belgelerin hazırlanmamış olması.

Vekâletnamenin dar kapsamlı olması Vekâletnamenin bir işlem için yeterli olup tapu, vergi, satış veya mirasçılar arasındaki düzenlemeleri kapsamaması.

Mirasçıların engellemesi Satış, kullanım, giderler veya satış bedelinin paylaşımında anlaşma sağlanamaması.

İsim ve kayıt farklılıkları Yazım, umlaut, evlilik soyadı veya sicil bilgilerinin tam uyuşmaması.

Neden Falke Law Tax | Erbrecht Türkei?

Türkiye'de miras kalan taşınmazlar; miras hukuku, vergi, tapu uygulaması, vekâletnameler, diğer mirasçılar ve çoğu zaman satış konularını bir araya getirir. Bu nedenle dosya hem hukuken hem de uygulamada titizlikle yürütülmelidir.

Almanca destek Almanya, Avusturya, İsviçre ve diğer ülkelerdeki mirasçılar için açık iletişim.

Tapu uygulaması Türkiye'de mirasçılık belgesi, vergi, tapuda intikal ve tescil işlemlerinin takibi.

Sürecin tamamı Taşınmaz, diğer mirasçılar, satış, vekâletname ve tereke işlemleri birlikte planlanır.

Somut olay incelemesi Genel vaatler değil; belgeler, tapu durumu ve müvekkilin hedefine göre değerlendirme.

Not: Bu sayfadaki bilgiler somut olayın hukuki incelemesinin yerini almaz. Bağlayıcı değerlendirme ancak işin üstlenilmesi ve gerekli belgelerin incelenmesinden sonra yapılır.

Sık sorulan sorular - Türkiye'de miras kalan taşınmaz

Türkiye'de taşınmaz miras kaldıysa ne yapmalıyım?

Önce mirasçılık sıfatı, miras payları ve belgeler incelenmelidir. Çoğu zaman Türk mirasçılık belgesi gerekir. Ardından vergi işlemleri ve tapuda intikal gelir.

Tapuda intikal ne demektir?

Miras yoluyla tapuda intikal, miras kalan taşınmazın tapu sicilinde mirasçılar adına tescilidir. Bunun için mirasçılık belgesi, vergi belgeleri ve şekli şartlar incelenmelidir.

Taşınmazın intikalini Almanya'dan yaptırabilir miyim?

Birçok durumda işlemler uygun bir vekâletnameyle Almanya'dan hazırlanabilir ve takip edilebilir. Şahsen seyahat gerekip gerekmediği belgelere, tapu durumuna, diğer mirasçılara ve sürecin amacına bağlıdır.

Önce Türk mirasçılık belgesi almam gerekir mi?

Miras kalan taşınmazın Türk tapu sicilinde intikali için uygulamada genellikle Türk mirasçılık belgesi, özellikle veraset ilamı gerekir.

Türkiye'de miras kalan taşınmazı satabilir miyim?

Satış genellikle mirasçılık sıfatının netleşmesi, vergi işlemleri ve tapuda intikalden sonra gündeme gelir. Birden fazla mirasçı varsa katılım, vekâletnameler ve satış bedelinin paylaşımı da belirlenmelidir.

Diğer mirasçılar katılmazsa ne olur?

Önce mahkeme dışı çözüm olanaklarını inceliyoruz. Anlaşma sağlanamazsa somut olaya göre ortaklığın giderilmesi veya taşınmazın paraya çevrilmesi için yargı yoluna başvurulabilir.

Tapuda intikalin masrafları nelerdir?

Masraflar somut olaya, taşınmaza, vergi işlemlerine, tercümelere, vekâletnamelere ve avukatlık hizmetinin kapsamına bağlıdır. İlk incelemeden sonra ücret teklifi hazırlanabilir.

İlk olarak hangi belgeleri göndermeliyim?

Ölüm belgesi, mevcut tapu belgeleri, taşınmaza ve mirasçılara ilişkin bilgiler, kimlik fotokopileri, mevcut vasiyetnameler veya Alman miras belgeleri yararlıdır. Her şey hazır olmasa da dosya ilk aşamada yapılandırılabilir.

Miras kalan taşınmaz hakkında diğer rehberler

Bu hizmet sayfası avukat tarafından uygulamaya yöneliktir. Belirli sorulara ilişkin ayrıntılı bilgileri aşağıdaki rehber yazılarında bulabilirsiniz.

Türkiye'de mirasçılık belgesi: süreç ve belgeler Rehbere git →

Türkiye'de veraset ve intikal vergisi Rehbere git →

Mirasçılar engel mi oluyor? İzale-i şuyu açıklaması Rehbere git →